永城房价分析报告（一）

wmzhang111 · 发表于 2012-1-8 18:03:36

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本帖最后由 wmzhang111 于 2012-1-8 18:16 编辑

永城的房价高，一个原因是能源型城市，煤炭这两年价格坚挺，企业职工待遇都不错，这带动了相当一部分消费；另一个原因是小区的开发商哄抬价格。
永城新城大部分城区特别是中心城区都是个人自建房为主，这和发达地区如郑州周边的新郑荥阳等县级城市有很大不同，那些县级市进去后看上去像郑州的一部分，建筑很整齐干净，永城的市区就像一个大的镇子，高低参差不齐，街道也不上档次。
但是随着近几年的房地产火爆，倒是城市边际地区建的很好，如建设路，文化路，沱滨路等地区建的很有城市气息。
所以，永城的小区资源少，正好开发商狮子大开口漫天要价，同样的小区比商丘还贵，可是永城的城市容量基础设施发展前景都肯定不如商丘，毕竟资源是有限的，义马就是永城的将来，况且现在仍然归商丘管理，省直管只是炒作，没有多大实际意义，永城还是永城，想争取到和济源淮北一样的待遇，简直是不可能，要知道煤炭资源正在不停地减少。
永城的小区价格应该在2000多点，私人房子在1000多点，应该符合永城的实际水平，要知道即使这样开发商的利润也在70%左右，相对其他行业都属于暴利了，按照市场经济的规律，暴利的行业应该不能持续的，如果持续肯定有问题，将最终被市场的反作用力打回另外一个极端。
现在卖房子很多个人都是胡要价，特别是一些私人房子要的价格令人啼笑皆非，比如沱滨路教堂前一个私人的五楼，一百平方要价30万，理由是面对沱滨公园，阳光充沛，可是你看看那建筑质量和楼下环境，连个放自行车的地方都没有，后方的楼距离它只有几米，试想有哪个傻逼会一股脑掏出30万买下这样的房子？所以卖了几个月都卖不出去，还在那里挺着。
现在永城每平方3000以上的房子就好比北京大兴区20000每平的房子，往上走阻力大，看着全国的房市可能随时摇摇欲坠，在这个价位以上买到房的非刚需用户，心里可能随着一波波的调控降价潮七上八下，滋味不好受呀！
房子应该让它回归到为人创造幸福生活的本位上来，而不是一大堆钞票。

愤怒的大饼 · 发表于 2012-1-8 20:25:03

到位。

airxyai · 发表于 2012-1-8 22:15:30

永城确实没有一个像样的街道！

454969004 · 发表于 2012-1-9 03:18:21

此城可待 · 发表于 2012-1-9 05:53:54

楼主不懂，不要瞎分析，误导人啊！
土地成本、拆迁成本、税务成本、建安成本、城市基础设施配套费等等三十余种费用，你了解吗？

回到家乡 · 发表于 2012-1-17 22:06:44

都不了解，但我听说成本最多的也只有50%，这是真实的

aaliling2121 · 发表于 2012-1-20 20:30:45

黑白绿，以前看到你发的那些帖子，感觉你算是一个业内人士，对永城的房地产市场也是有自己一定的见解的，现在看到你这个帖子我真的很无语！
成本2000，利润70%？，也就是说开发商一平方的成本才600？好，下面我给你算算成本，这些都是公开化的东西，不信你可以找内人士问一下。
1、建安成本：这个价钱比较透明，一般现在的高层都是框架剪力墙结构的，承建商包的一般都在1100~1300之间！
2、人防成本;一般规模的小区也要在500~1000万之间
3、税收：乱七八糟的税收加在最保守估计也在总价的10%，也就是一平方3000的房子，税收就要300
4、营销成本：乱七八糟的加在一起大概也要在3%，按100算吧
5、土地成本：这个没法算，咱们就起个例子吧！比如说尚品国际：现在那边的地价保守算200万一亩吧，一共是60亩地，建了12万平方，这样一平方土地成本也要666

剩下的还有办理相关手续，小区配套，绿化等一些费用，成本需要多少钱你自己算算吧！真不知道你的成本600是从那里算出来的！！

都说开发商的利润大，这是真的，但是并不是你们想象的那种利润大，而是一种四两拨千斤！

举个例子:比如说一个楼盘，从空地到投入使用需要投资10亿，但是开发商确不需要投资那么多钱，他只需要投资5000万就够了，因为项目刚开始就开始认购，这样可以吸取资金，而项目开始建的时候又是承建商进行垫资，等项目封顶，承建商要钱的时候，项目已经开盘了，开发商就可以把收到的房款給承建商了，所以说一次性付清的优惠都比做按揭的优惠多，这就是说开发商暴利的原因！因为项目他自己一共投资了5000万，赚了5000万，这就是100%的利润了，但是不是项目一共卖了20个亿，他自己赚了10亿这样一种概念！所以你理解的比如房价3500，成本只需要600，这是完全错误的！！！

aaliling2121 · 发表于 2012-1-20 20:39:59

不好意思，我看错了，不是黑白绿发的帖子！！道歉！！

510265800 · 发表于 2012-1-20 21:34:01

此城可待发表于 2012-1-9 05:53
楼主不懂，不要瞎分析，误导人啊！
土地成本、拆迁成本、税务成本、建安成本、城市基础设施配套费等等三十 ...

你以为就你自己懂啊
混凝土300多一方
税务都是后话
土地使用费你知道真实价格
很多开盘的房子刚开始拿土地的价格是多少给你说了你都不信
还有你说的用工成本
拜托
你看看永城给大工一个月能开五千的有几个
就你懂啊
楼主我顶你！

黄河. · 发表于 2012-1-20 22:40:34

永城的房产，开发商是暴利

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