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         因势利导 县域开发大有可为
　　河南财经政法大学教授刘社认为，当前中国城市房地产开发土地紧缺，饱和开发。而县域房地产业近几年才刚刚起步，房价也一直在低位徘徊。王牌企划董事长上官同君说，就房价而言，河南县城的平均房价大都在1600元/平方米-1800元/平方米，县级城市的小高层大约在2300元/平方米。但县市发展不均衡，以较发达的新郑为例，目前均价在3000元/平方米，永城的房价也和新郑市的均价水平相当。而龙湖区作为“郑州的后花园”的高端住宅定位，吸引了国际城、正商红河谷等新老大盘云集，迎来新一轮建设开发高潮。县域开发市场，也在慢慢吸引着不少主流开发商的转战和加入，如建业品牌在市地的发展便是很好的例子。

         商品房出现后 房价基本维持稳定

　　确切地说，商品房从上世纪90年代初开始出现，那个时候市民得到房子的途径仍然有两种，一种是福利分房仍继续存在，单位把房子分给个人，另一种就是市民出钱买房子。

　　由于百姓手头并不富裕，尽管商品房需求量很大，购买力却严重不足，实际商品房成交量也小得可怜。那个时期，开发商数量也不多，少数的几个开发企业，建的房子主要向企事业单位销售，很少直接面向市场。以至于那个时候的房展会也是开发商和企业之间的点对点联系，市民极少参与。

　　归根结底，商品房是商品，商品的价格是由供求关系决定，在那个由企事业单位定向开发为主的年代，商品房的供求基本维持在一个相对稳定的阶段，因此，那个时候的房价也相对较为稳定。据了解，当时的商品房价格大体维持在600元/平方米左右的水平，市中心的房价稍微高一些，但也不过两三百元/平方米的差距。

　　值得一提的是，公积金制度在这个时期诞生。从1991年上海率先试行住房公积金制度，并很快在全国推广开来。1994年4月，国务院颁布了《住房公积金管理条例》。2002年3月，国务院又发布了《国务院关于修改(住房公积金管理条例)的决定》，并自公布之日起施行。

　　福利分房取消后 商品房逐渐紧俏

　　1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。当年7月1日，一直延续实行的住房福利制宣告结束。从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。

　　房子对于中国人的意义已不用过多赘述，当福利分房，也就是从单位领到房子钥匙的年代过去后，商品房成为了市民取得房子的唯一途径。房地产的市场供求关系，一下子从单位定向开发转向了开发商和市民直接面对面的阶段，房地产市场成了真正意义上的商品房市场。
正是在那个时期，市场的供求平衡被打破，市场的缺口导致商品房逐渐成为供不应求的商品，房价从此开始走上了持续的上涨道路。尽管大批市民存在着商品房的需求，但受到经济实力的限制，购买力严重不足的局面并没有得到根本转变。在这样的环境下，商品房的价格尽管在慢慢爬升，但上涨的幅度一直维持在相对较小的层面。

　　同时，由于当时开发商获取国有土地使用权的方式不一，特别是采用“以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”的方式，导致了正常通过招拍挂方式出让的土地大部分流拍，土地取得方式的“灵活”，造就了一批“皮包开发商”，商品房价格也非常混乱，好地段房价比公认差地段房价便宜的情况屡见不鲜。

2004年2007年 房价大幅上涨

　　之所以把这个阶段定为2004年开始，最重要的一个原因，2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

　　土地要用真金白银竞争取得了，“皮包开发商”从此失去了生存的土壤，大批中小开发商已经被拦在了土地一级市场之外。房地产市场从此进入了有序竞争阶段，正是从这个阶段开始，房地产开始有了“品牌”：品牌开发商、品牌地产项目。

　　这个时期，也是中国经济高速发展的时期，市民买房受经济原因困扰相比以前减少了许多，恢复福利分房的梦想破灭后，市场的巨大缺口从此产生，房价也从这个时期走上了高速上升通道。在当时，仿佛一夜之间，大家突然发现市中心房子已经涨到了3000元/平方米以上。

　　而在这个时期，地段已经不再是决定房价的唯一要素了，“品牌”这个无形的东西，也赋予了房子更多的价值，相同的地段，品牌开发商的项目价格可以高出其他项目很多，并可以被更多的市民接受。同样是在这个时期，绿地、开元、滨湖……外来的实力开发商进入徐州市场，加速了徐州房地产市场的发展。

　　2008年至今 房价不再只升不降

　　房价下降?这个问题在2008年以前很少有人会想到，几乎所有人都开始习惯了房价的上涨，毕竟这已经持续了10多个年头了。但一切都在2008年发生了转变，房价从此不再只升不降，所有人突然意识到了，房子也是一个可以贬值的东西。

　　连续10多年的涨价，不仅让买房成了一个赚钱的途径，开发企业同时也成了其他领域的企业眼红的对象。一时间，炒房团频频出没于一线大城市，原本从来没有从事过房地产开发的企业走进了这个领域，很快，在一线大城市产生了一个新的名词：房地产泡沫。泡沫注定要破灭的，破灭的日期就是2008年，不幸的是，从一线大城市开始的房地产萧条也传染到了徐州。

　　2008年，在徐州这个并没有出现过多房地产泡沫的城市，也和其他一线大城市一样，出现了成交量锐减，价格猛降的局面。向来不差钱的开发商开始差钱了，拿地速度放慢了，工程进度减缓了。

　　进入2009年，积压了整整一年的购房需求突然释放，不仅一下子消化了开发商2008年的存粮，受工程进度的影响，房子再次成了供不应求的商品了，房荒这个词第一次出现在了市民的眼前。这个背景下，房价再度出现大幅度上涨，仅市中心，房价就从年初的不到5000元/平方米，涨到了今天的6000多元/平方米。

寻找房价上涨的第一推动力

　　大物理学家牛顿直到去世时也没有搞清楚，宇宙为什么会是动的呢?谁给了宇宙的第一推动力?这个问题直到爱因斯坦的相对论诞生，用了宇宙大爆炸的理论才得以解决。对于房地产来说，对于房地产中老百姓最关心的房价问题，谁是房价上涨的“第一推动力”呢?

　　第一嫌疑人：开发商

　　嫌疑指数：★★★★★

　　开发商是什么身份?开发商首先是商人，商人是以追求利润最大化为目的的，首先，开发商存在着抬高房价的最大动机———追求利润。于是，所有人都将房价上涨的矛头指向了开发商。

但开发商却表现出极大的无辜。曾经有位地产老板很无奈地告诉记者，建好了房子，我们定出了价格，嫌贵的可以不买，买的人都是可以接受这样的房价，这是一种纯粹的市场行为，为什么开发商要承担骂名呢?

　　开发商的委屈或许有他的道理，住宅商品化了，开发商定价也是要遵循市场规律的，漫天要价不现实，赔本赚吆喝更不可能，定价并有人买本身并不算什么过错。

　　但问题是，少数开发商不规范的市场行为要为房价的快速上涨埋单。捂盘、惜售……人为造成市场供求不平衡，导致房价上涨，这些也是现实存在的。

第二嫌疑人：炒房团

　　嫌疑指数：★★★★

　　实际上徐州并没有严格意义上的炒房团，但炒房确实存在，据了解，以赚钱为目的，对房子短线炒作的，多数为业内人士或与业内认识搭伙的个人行为。

　　之所以必须牵进去业内人士，最重要的是获取关于价格的内幕消息，同时在业内人士的帮助下可以拿到相对较好的房源，以获得利润的最大化。炒房的行为直接影响了房地产市场的真实供求关系，造成了房子供不应求的假想，从而导致房价快速上升。

所幸的是，徐州房地产市场的炒房行为并不严重，以小打小闹的个人行为为主，以“温州炒房团”为代表的外来炒房大户也暂时没有光临徐州市场，对房价的影响并不算严重。
　第三嫌疑人：正在买房的你

　　嫌疑指数：★★★

　　看到这个标题，或许多数人会感到惊讶，我怎么成了抬高房价的“帮凶”了呢?但仔细分析一下，除了第一次买房的刚性需求外，改善型置业等购置第二甚至第三、第四套房产的你，不也正在制造着房子的供不应求吗?

或许有人会不服气，我买房子又不是为了赚钱，只不过把置业当成了理财方式，希望通过买房对财富保值、增值。据统计，目前徐州房地产市场刚性需求的比例正在下降，改善型、投资型置业的比例已经接近甚至超过了首次置业，如此大的市场需求，造成了房子供不应求的局面持续至今。可以说，第二套及以上置业的市民也是供求比例失衡的重要原因

                从现在起，呼吁全市人民亲戚朋友。不要再买房，有住的就不要再买了，给普通百姓一点生存的余地！！！！

芒砀赤髯公

第一：政府
第二：开发商
第三：炒房团
第四：有钱人
第五：丈母娘

rob

2楼的太经典了

BOBO专业教吉他

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哥们，，你太有才啦
丈母娘都出来啦。。哈哈

BOBO专业教吉他

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是的，，丈母娘肯定不给的，，，