永城购房须知（经验帖）

阿蒙

本人在永城购房，历经艰险，披荆斩棘、克勤克俭，努力奋斗终于找到了自己比较满意的房子
！现在将自己购房心得与大家交流一下！
1.小区房要买提前买！永城的小区房价格从去年10月开始迅速攀升，直达2500-3500元之间，尤其以中央名邸和四馆两中心附近为最，价格尤其高！其他北边小区价格相较南部小区要高，现在熟悉的中豫世纪城多层房六楼价格在2100元一平方，欧亚阳光花园二期高层2700左右，但是户型一般，采光效果一般！笔者在嘉鹏花园购的房子，去年年底定的房子价格在2600元左右。欧亚路中段的索菲特国际的房子价格也是一路走高，现在3000元以上，但是尚未开盘已无房可售了！
后来发现，永城的开发商都是小规模的开发商，很多时候资金链非常薄弱，所以在尚未拿到预售许可证开盘的时候就开始对外排号收费，拿着大家的钱来建房，顺便盈利！因此，在永城购买小区房子，首先要考虑的问题就是提前获得消息，然后交定金弄个首付，其他的慢慢来！这样导致一种很有意思的现象，卖房子没有开盘，房子就基本预订完了，预售许可证还没有拿到只能签订协议，所以很多小区的开发，运作及其不正规，与大城市相比较，纯粹就是圈钱！龙翔公寓的案例就是一个明证！
所以下面一条就是给大家的另一个忠告！
2.买房要找实力雄厚、有担保实力的开发商和小区！现在在永城的开发商销售楼盘的时候采用两种收费模式：一是4/3/3的付款模式，即首付房款的40%，半年左右再付30%，最后付尾款的30%，或者采用首付款+房贷模式付款。一般来说，要求分次付款的开发商的资金链都属于比较短缺的，所以不接受房子抵押贷款模式，以防止开发期间资金链短缺；或者是开发商实力太小，楼盘空间不够，没有长远打算，有捞一票就走的嫌疑。尽管永城尚未出现开发商携款私逃的情况，但是开发商在楼盘、面积、基础设施上大打折扣的案例去年已经出现了，所以，提醒买房者还是要多多留心，小心踏空！
以笔者了解的情况看，现有永城的开发商，以永煤集团和神火集团两大公司下属的房地产开发公司实力最为雄厚，然后就是郑州来的是开发东方华府和紫金华府的开发商（名字忘记了），其次就是中豫世纪城的上海老板的实力较为强大。其他的较为有实力的开发商就是与政府合作在建项目的东方国际和嘉鹏花园。这两个项目是市政府招商引资项目，在外部条件上还是比较宽松的。至于开发商实力来说，东方国际的运作比较正规。大家购买小区的时候，都要适度考虑一下。
因为永城的开发商，或者是猛龙过江的外来开发商，或者是本地联合的小开发商，开发商的实力和资质都影响着楼盘的兴建、规划、内部设计和售楼模式，这些都是需要购房人注意的。
3.小区购房要走售楼部，二手房子看卖家。在永城购房，尤其是购买小区房，首先因素是信息，其次还是信息，最后才是资金。永城房价去年的迅猛上浮，为部分购房套利阶层提供了一次脱手的良机，这中间随之而来的是房价虚涨和倒房阶层赚钱的双重副作用。现在永城房价处于横盘整理阶段，暂时缺乏上涨动因，考虑现有物价上涨和资金保值心理等多种因素，购买价格较高、基础设施配套完备的小区房是首选。从售楼部买房子，如果选择不错的开发商，提前排号参加开发商的各项优惠活动，最后购房的飞价格不一定是最便宜的，但是肯定是不会吃亏的。现有开发商的楼盘价格都有很大的利润，但是，就个体购房来说，走售楼部需要长时间等待，在之后的维修基金、装修成本上有所增加，但是比之后买二手房要更安全、有保障。
现在不少中介公司和购房网站提供的转手信息，很多售房人不愿意公布卖房价格，就是担心房价太高吓走过多购房人员。就笔者接触的售二手房人，大部分要求一次性付款，房价基本在2900元以上，私人开发的双气房子，要价在去年11月份大概在2700元左右。相对于初建成本来说，房子价格已经上浮了将近50%以上。具体，因为数据等多种因素，无法提供更详细的数据。但是大部分非急售房屋的价格都在3000元以上，这是一个实际问题。
以笔者个人的感受来说，私人房子建筑质量还是不错的，但是关键问题是房屋设计极不合理。三室一厅的格局，无论是采光还是客厅设计，水电路铺设都存在许多毛病，但是，实际房屋的成交价格根据楼层、装修状况，位置，采光、内部配置等因素综合评估，大多在1200-1800元之间。楼层越高的价格越低，位置越偏僻，价格相对低廉。笔者曾经遇到过房子价格在1200元左右的房子一套，一楼、106平方，14万左右，但是采光很差，所以，最后没有考虑。
4.永煤神火集团非商品住宅可租不可买。永煤神火集团的职工住房，如牡丹、月季、沱滨小区的房子，现在不少人转卖，价格大多在3000元以上，而且要求一次性付款。关键的问题是售房人没有房产证，只能出具公证机构确认的房屋转让协议。笔者通过朋友了解，永煤神火小区的房子质量和物业都不错，但是，由于房子产权属于集团所有，即使房屋拥有人转让的情况下，以后办理房产证只能办理单位集体房产证，即使出售也只能出售给两大集团，以原有售出价格回购。简单的说，如果房屋拥有者以往是8W人民币购买的房子使用权，然后以20W的价格转让给其他人，那么当集团公司回购房子的时候，只会提供8W元的房价给房屋拥有人，而非以市场价格回购。因为房子土地使用权和房屋所有权，有一部分归属集团公司所有。
这样的话，购房人员，除非房子没有任何问题一辈子平安的住下去，否则的话，总有一天会被集团公司收回。所谓的转让协议，只能是转让了房子的使用权利，而没有响应的所有权。这也是笔者犹豫许久，最终没有购买两大集团职工房子和所谓的内部指标的缘故。
5.购买私人房子要注意。私人房子价格便宜，基础设施一般，一般单位集资房都是没有房产证的，这样实际上可买的房子也就是商品房。但是，从不少购房者的实际状况来说，买个小区房还是不错的选择。笔者就个人经历来说，给大家几个建议：
（1）买房时要确认房东、房产证、户口和身份证。房产证和户口是相互绑定的，这样，买房子，一看房东是否本人，另一方面要求房东及早将水电、户口迁出，否则以后孩子上学，个人办理各项与户口有关的事宜都会非常麻烦。
（2）房子价格要房比三家。买房子对任何一个家庭来说都是一件很大的事情，谈房子价格，无论房东怎么考虑，怎么出价，必须牢记“开口要价、落地还钱”的买卖原则。如果房子你相中了，就从房子楼层、装修、内部设施、采光、位置等多种因素与房东磨合一下价钱，争取少花钱，多办事。
（3）谈判要注意技巧。跟房东谈房价，一定要注意策略，看人下菜。如果房东人很好，要价公道，那么就争取一下有个优惠就可以，磨得太多了，也就脱离买房的本意了，说不好，惹急了，鸡飞蛋打，什么都没有了。如果房东是做生意出身的，建议大家货比三家，多个心眼，能压价就压价，能侃就砍价，不然，买了房子你会觉得自己吃亏的。笔者曾经遇到这样的房东，所以到现在位置记忆尤深，教训深刻。
（4）购房要有舍有得。购房四要素：楼层、位置、价格、采光。对于每一个买房人来说，买到一个十全十美的房子不能说不可能，但是肯定是要么价格很贵买不起、要么就是存在各种各样的小不满意的地方。譬如采光，房子大小、出路等多种因素，笔者建议，买房，只要大方向不错误，必须学会舍弃，如果买房时为了方便孩子上学，那么临近学校的房子就是选，至于大小，楼层，户型都是其次的，只要大差不差的就可以了，不要要求太多太复杂。这样买房就比较方便了，至于价格可以就你不满意的地方与房东砍价，这是一个不错的理由。

清风道长

资金链非常薄弱？前几年有的根本就没有钱，纯粹的空手套白狼……
更可怕的是，基本都被他们套到了……

BOBO专业教吉他

感谢分享。。
我早就想买，，可就是没有钱。。。{:soso_e144:}

清风道长

今年没那么景气了，大家小心了。
他套到了还好，套不到，就惨了。

三郎

帖子不错，值得阅览！   

滑了个稽

本贴已阅，路过留下记号。

给药加糖

请高人谈谈对尚品国际的看法。

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最好买现房

神火行动

在没有预售证的情况下事先出售已是普遍现象，永城特色

若云散情

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