2011，楼市是稳涨还是稳胀 我问一句：2011，永

一介书生

2011，楼市是稳涨还是稳胀                                      我问一句：2011，永城市房价是涨是落？
(2010-12-20 22:04 转载


    近日，社科院出台了2011年《经济蓝皮书》和《住房绿皮书》。“绿皮书”称7城市楼市泡沫超50%。10日，国家统计局也发布了11月份国民经济主要指标数据。数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，商品房销售面积同比增长14.5%。





         超话地产 说楼解字之：稳
    稳，从禾，与粮有关，即有粮心便安已。稳，本义为安定、平稳——《说文》
    稳，由禾和急组成。其意为如禾苗生长一样，不知不觉，不急不燥。
    维稳（新词汇），当今各级党政领导的一门必修课。但“维稳”不是目的，而是实现“让人民生活得更加幸福、更有尊严，让社会更加公正、更加和谐。”这一目的之手段。

   在“史上最严厉”调控下，楼市表现依旧火爆，房价腰杆依旧坚挺。国家统计局10日发布的相关数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%;1～11月全国商品房销售额4.23万亿元。“国房景气指数”较上月虽有回落，但仍比去年同期提高了0.42点。与此相伴的是，通货膨胀上升趋势愈发使人担忧。离2011已不足半月，回望“情非得已”的2010年，楼市、房价在“十二五”开局的明年又将作何表现？下面，笔者将就此问题进行阐述（以下内容基于“国家统计局”、“社科院”公布的相关数据，准确与否未能证实）。
    首先，谈一下对明年楼市各预测观点。
   今年3月，一份“房地产崩盘时间表”在网上流传，其大胆预言2011年中国房价将会崩盘。或为其不被“崩盘”，2010年的楼市，调控力度之猛堪称史无前例。在即将到来的2011年，中国楼市又会演绎怎样一出扣人心弦的“戏”？在充满期待中，坊间出现十大猜想、十大展望、十大思考、十大挑战等。
     ◎ 对于2011年的机构预测
   11月20日，人民大学经济学院发布《中国宏观经济分析与预测报告》，预测明年上半年国内房地产行业资金链将出现严重问题，房价将出现接近20%的下滑。
  12月7日，中国社科院发布2011年《经济蓝皮书》称，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，目前中国85%的家庭没有能力买房，如果经济增长、调控放松，2011年的房价将会出现报复性反弹，上涨幅度可达20%至25%甚至更高。
   12月8日，中国社科院发布2011年《住房绿皮书》称，全国35个大中城市房价泡沫为29.5%。明年会呈现出继续调整、稳中有降的态势。
   同样出自中国社科院的报告，却出现了自相矛盾的结论。对其房价预测的一头雾水，不禁有人发问：“堂堂的国家权威研究机构，耗费大量人力、物力、财力，对房价走势做出这样的预测，到底有多大意义。”
    ◎ 对于2011年的坊间解读
   对于2011的楼市，有人说，“现在房地产基本上已经脱离了刚性需求的范畴而向投资性需求，会造成这个泡沫越来越大”;也有人说，“明年房价会处于一个相对稳定的周期，不太可能出现大的下跌幅度”、“明年有一定的下行趋势，但幅度不会很大”;还有人断言，“中央终于大打出手了，房价即将下跌”、“房价已经临绝顶，不可能上天，2011是房价熊市元年”、“明年1月国内房地产市场就将回到2007年的水平”;但有人直言，“明年不会大涨，但跌也是一个神话”。同时，有人认为，“如果调控放松，房价将会报复性反弹”、“明年楼市升跌取决于两股力的角逐，即支持楼市向上的力量（如经济）和制约楼市的力量（调控政策）”;更有解读，“2010年的行将结束宣告了调控之年的尴尬收尾，也将楼市这个烂摊子一股脑抛给了2011年。2011年房价将上升为不容回避的严肃事实，楼市调控的成败已经关乎到中国经济是否将沦为房地产化的严峻事态。楼市调控不再是‘不成功便成仁’的舍生取义阶段，而到了非赢不可的自断后路时期。”
    反思：楼市泡沫何时破？！
   社科院发布的《住房绿皮书》测算出，全国35个大中城市的房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上。此结论一出，便遭到业界大佬的抨击和专家学者的质疑。据中国社科院财贸所博士邹琳华介绍，此处的房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的。具体测算公式为：
   泡沫指数=1－基准价格／实际价格＝（实际价格－基准价格）／实际价格
   虽然，社科院这次直接给出了明晰且具体的各地房价泡沫数据。但其整个推导计算过程尚未能获得外界的完全认同。但房价泡沫应是楼市最需重视的问题，房价泡沫对经济有着长远的、隐性的危害。一则，市场有无泡沫或者泡沫是否严重，这是对房价涨跌走势判断的一大考量。二则，必须直面房价泡沫不可回避，同时，应考虑一旦泡沫破灭后该如何应对（经济学家茅于轼先生日前称，房地产泡沫明后年迟早破灭），现在要应开始研究。
    其次，说一下将影响明年楼市的因素。
   说楼市、谈房价，均不能简单的用“形而上学”来分析评述。目前的楼市无疑是被资本所左右着。或可说，楼市的博弈是调控政策与资本力量间的角逐。楼市的规律性并不像自然科学那样，通过理论基础和实践检验相结合就可以得出结论，并得到普遍的认可和接受。正是基于此，分析明年楼市的走向，除了考虑其主要“市场供需、土地价格和成本利润”三大因素外，还应分析其关联因素。
     ◎ 从调控定位看
   自被称“史上最严厉”调控政策中，提出“遏制部分城市房价过快上涨”这个目标后，便注定了其实效性和结果了。就其成效如何，虽是各有各说，但恐也非是相关人士所言的“已基本达到了”。据国家统计局数据显示（11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%），怎可说房价过快上涨已被遏制。调控还需“给力”，也远未到其表功时。
    ◎ 从征房产税看
   征收“房产税”，一直被有些人视为打压房价的利器。姑且不说其效用如何（住建部政策研究中心副主任王珏林表示，房产税并不能解决目前楼市的困境），但就房产税征收而言，应提交全国人大通过（有消息说，房地产税将以条例的形式由国务院签发）。况且，在中央经济工作会议的权威报道中未曾提及。从目前情况看，其最快也要到明年。房产税，这“远水”一时难解“近渴”。
    ◎ 从市场供应看
   据国家统计局公布数据显示，1～11月，全国新开工房屋面积14.51亿平方米，土地购置面积3.61亿平方米，销售面积8.25亿平方米（与去年基本持平），竣工面积3.93亿平方米。由此可见，市场供应存在明显不足，明年楼市的供需矛盾依然严重。
     ◎ 从个人房贷看
   据社科院《住房绿皮书》分析，商业性信贷在房地产信贷融资结构中占比高达80%以上，并预测2011年我国的房贷全年总量略升。由于商业银行无节制发放个人住房按揭贷款，客观上鼓励了投机炒房行为。诚然，在央行六次提高存款准备金率和加息下，个人房贷必受影响，在客观上也会抑制商品房的销量，从而抑制房价的上涨。但目前，个别地区却出现了变相放松房贷的做法，如“异地投资者只需一成首付、房地产商垫付二成首付就可轻松获取银行房贷”等。这无疑对调控构成了严峻挑战。
    ◎ 从货币政策看
   未来的房价，很大程度上取决于货币政策。阔别四载的稳健货币政策再次归来，“适度宽松”也将远去。预计2011年M2（广义货币）目标会定在15～16%之间，新增贷款可能在6～7万亿。但现在市场资金充裕（M2的余额达到71万亿），这么大的货币存量，就要找到合理的货币供应。通常，其资金将流进楼市，而一旦货币增量超过30%，房价就会维持上涨态势。
     ◎ 从保障房看
   在中央经济工作会议召开前，有关部门已宣布明年计划安排保障房1000万套。政府如此大力推进保障房建设，实属“还账”。目前我国城镇人口达6.2186亿，以三口之家计算约为2亿户家庭。这1000万套保障房，就意味着每20户家庭将拥有一套保障房。无疑，这将重写2011楼市的格局。但远景虽美好，却需现实来保证。
众所周之，保障房需两方面的保证：一是建设资金;二是土地供应。从资金来看，这1000万套保障房至少需要1.3万亿左右投资，而中央财政拨款和地方土地出让金收入只有3000亿左右，尚需1万亿的资金缺口;从土地供应来看，若以保障房50～70㎡/每套计算，1000万套就意味着5～7亿平米（接近今年全年住宅交易量）。同时，保障房建设势必要分流商品房用地。而商品房用地的减少意味着什么？笔者不言，您也自知。
   当然，影响明年楼市走势的因素，除以上还有很多。如国际环境、热钱涌入、空置房等。限于篇幅，笔者在此不一一列举。但值得关注的是：中央经济工作会议闭幕后，纵览相关会议的报道，均未见提及“房产税”征收，也未见“房地产调控”之语句。通篇突出一个字，就是个“稳”。而在中国，这“稳”或就意味着“涨”！
    反思：当下该不该买房？！
   说起该不该买房？自然会有许多人记起不久前在央视财经频道播出的《对手》节目中，红蓝双方的嘉宾就“当下我们该不该买房？”进行的大辩论。而在坊间、业界对此也一直是热议的焦点话题。通常，对于“该不该买房”分为三大观点（阵营）如下：
   观点一：无需再等，应出手。等待有用吗？尽管有一千条理由说房价会跌，但从近年楼市调控来看，每次调控房价都会有一次短暂的回调，但回调之后必然是新一轮的上涨，而且涨幅都要高于以前。这十年，股市有涨有跌，房市却只有暴涨只有徘徊，没有下跌过。等待无用，应出手买房。
   观点二：先别着急，还应等。正是乱的时候，越通胀越不能买。等通胀高达20%、30%甚至更高的时候，房价将直线下坠。越是下坠，恐慌性抛售的人越多，房价将出现雪崩。供需双方的博弈尚处在剑拔弩张的阶段，现在是“买方市场”，还不到抄底的最好时机。别太急躁，等开发商着急了再买。
   观点三：不看涨跌，看自己。市场有自身的规律，市场总会按照自己的方式走。买房要有长远眼光，房价涨跌争论无用，不看房价看自己的负担能力，买房卖房还是要自己做主。想要买房就买，房价调整也不用着急;不想买房就不买，房价上涨了也不要怨天尤人。
   其实，对于“该不该买房”这一问题，业界大佬任志强先生那句“连续十年问该不该买房子，哪个买房子的人亏了，如果你找不到买房子的人亏了，那还问干吗。”很值得思考。诚然，正如其所说“若是购房者所有的钱加起来都买不起房，且把父母及其他购买力均加上，尚难支持这房子，就不必要买。”总之一句话，该不该买房，真的要问购房者自己。而一切判断都应基于，其自身能力对房价的承受和现实生活中的切身需要。
    思2011，楼市是依旧“稳涨”，还是安定“稳胀”？！
   若2011，楼市是快速“稳涨”，则温总理所言“有决心，本届政府任期内能把楼市管好”成为了一句空谈。或可说，楼市调控，实则在考验政府执政能力。
    若2011，楼市能安定“稳胀”，则房价有望回归或保持在一个合理的价位。即在通胀大背景下货币紧缩会带来房价下行。或可说，明年楼市将以理性回归。
   “超说地产，直面2011”系列博文至本篇，不可避免触及到了敏感的明年房价问题。对于楼市、房价，每年均有许多专家学者预测其走势，今年也如此。未来房价究竟是涨，还是跌，每个人都有不同的判断和理由。购房者不能因其是开发商，就忽视其言论中的合理性;也不能因其是专家、学者，而忘却了其言论的局限性。勿以人言房价上涨而恼，莫以有言房价下跌而喜。而房价高低，总是相对的。不管房价多高，还是有人会买，因其具有投资属性;就算房价再降，还是有人买难，因其已脱离需求太久。

   每当预测上涨准确时，必有许多人在纠结中惆怅。其实，套用一句网络语言来说，就是“不是哥预测的准，而是房价‘心’太狠！”当面对残酷而无情的现实，有人说，2011房价依然会在“骂声中成长”，而更多人对2011年的楼市预测就一个字，涨！
   问楼市，是谁的楼市？是开发商的？是。是地方政府的？也是。是投机炒房者的？还是。是普通购房者的？应该是，但目前不是。楼市，何时是普通购房者的？待到其理性发展时，方是。待到住房第一属性回归居住时，方是。
   现有许多专家、学者，都预测明年上半年房价将下行。但“情非得已”下的政策是有效的，效果也是有限（其效果是边际递减的）。若是房价未能降下，又当如何？！那便意味着房价下行的可能性更低。就楼市（房价）明年到底表现如何？
   客观而言，政府的楼市调控政策，既难触及高地价（房价中最大的成本），又非能抑制地方政府卖地财政的高利润率。而楼市又因地区不同、情况不同，需求也不同，若用“一刀切”式的解读或有失理性。加之明年政府基调，一是，为“调结构”，而非为调房价;二是，为“稳增长”，而非压缩经济。故明年的楼市（房价）无论是涨，还是降，都应是“稳”字当头。若无突发事件（或国际国内经济形势出现显著恶化）均不会出现太大幅度。换言之，2011，楼市将呈现三种表情，一是，有些地区“稳中有涨”;二是，有些地区“稳中有降”;三是，有些地区“稳中僵持”。诚然，若为迎合大众心理，大可言房价将下跌，但其不啻一种安慰尔。
2011的楼市，在内忧外患、里外夹击下，或将“稳胀”中“稳涨”。但无论2011，楼市是“稳涨”，还是“稳胀”，调控依然是其主旋律。
    最后，谈一下“房价与CPI”的话题
   11月份CPI（居民消费价格）再创近三年来新高（同比上升5.1%，环比上升1.1%），说明目前通胀的确很严重（央视调查100名专家，88%认为当前通胀情况严重）。通胀原因是多种因素所致,如货币超发（现已超过GDP两倍）、生产要素（水电、燃料等）提价和资源价格上涨，以及游资炒作等。国家统计局相关人员的解释为，食品类、居住类和衣着类价格环比快速上涨是主要因素。
   在CPI走高下，通常人们会加大通账预期，而更看好房地产投资收益。这显然，有悖于楼市调控政策稳定市场预期的初衷。虽然在通货膨胀周期统计中，并没有将房价计入用以表示通胀水平的CPI，但房价走势与通胀周期却存在着本质和必然的联系。换言之，房价上升，必然使相关的上下游产品的价格上涨，从而推动消费指数整体上升。如房价持续上涨时，其最终会导致地价持续上涨，而地价的持续上涨，最终会在土地上生产的农作物的价格上反映出来。
   国际经验也已表明二者有着较强的正相关性，房价下跌，继而CPI急速下降，且房价下跌的深度和调整的时间都将高于CPI。而当前我国的CPI持续走高，根据其正相关性，或意味着房价存在上涨的预期压力。


愿2011中国楼市，将住房的第一属性回归;
愿2011中国楼市，成为普通购房者的楼市。

                                                     杨超写于2010年12月11日
                                                   
注：“超说地产，直面2011”系列共分为五篇，即“经济篇”、“调控篇”、“行业篇”、“楼市篇”和“深解篇”，本文系“楼市篇”。文中不足之处，还望业界专家学者和广大博友，予以指正。

李寨人

不好说，稳涨吧

李寨人

GR的开发商又抬价了

王伟

牵一发而动全身

声无可练

个人认为，2011年能较低速度的上涨已经是最好预期，想消除所谓的泡沫，中央就算有魄力，地方要买账才行

缘分红叶

本贴已阅，路过留下记号。

登封游子

买过的想涨，没买的想降。

三郎

降价，是不可能的
否则GDP靠谁增长

夜太黑

yc丑男

温总理说过，国家很难控制房价！