37城放松限购后调查：银行按兵不动房企洗牌加速

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2014年08月25日 09:30
来源：理财周报

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核心提示： 超30城市限购松绑难提振市场，引发资本市场躁动逾百家房企涨幅超10%，再融资遇冷；银监会多次警示房地产贷款风险，一些地方银监局已进行了多次压力测试和风险摸底。

37城放松限购后调查：房价仍处下降通道，银行按兵不动房企洗牌加速

超30城市限购松绑难提振市场，引发资本市场躁动逾百家房企涨幅超10%，再融资遇冷；银监会多次警示房地产贷款风险，一些地方银监局已进行了多次压力测试和风险摸底。

随着全国37个城市放松限购，后限购时代的楼市惊现变奏，北上广深集体陷入了松绑的包围圈。

7月以来，多地出台了具体措施，以往严格限制的购房政策，刹时间大面积放开。

可这剂强心针并未给持续寒冷的楼市带来兴奋，记者采访的多位业内人士认为，如果只是政策“松松口”作用不大，何时在融资、信贷政策上下功夫，才值得期待。

然而，银行方面纹丝不动，面对市场的期盼，短期内实现贷款放松基本无望。

不过，资本市场已经开始躁动，Wind数据显示，截至8月21日，可统计的135家上市房企中，7月份以来，已经有103家涨幅突破了10%，中粮地产[简介 最新动态]、中天城投等表现抢眼。

理财周报记者发现，躁动之下，房企仍然面临趋紧的资金链，库存高企、市场冷淡，安全的资金链尤为重要，房企也在艰难地尝试融资之路。

限购松绑引发资本市场躁动

一个个城市限购政策的松绑，在火热的八月频频出台，更为劲爆的细则，犹如火球砸向各地楼市。

颇具轰动效果的是上海。

8月上旬，市场传闻，上海某大行下发房贷新政文件，其中对首套房认定条件的放宽，被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。这条传闻也把全国放松限购推向了高潮。

即便上海各大银行几乎一致否认该条传闻，仍然难以阻止资本市场上压抑许久的异动。

Wind数据显示，截至8月21日，可统计的135家上市房企中，7月份以来，已经有103家涨幅突破了10%，而在第二季度中，涨幅突破10%的房企，仅有21家。

7月以来，表现抢眼的房企有盈方微、中粮地产、中天城投、运盛实业[简介 最新动态]等，涨幅分别为77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

同样在8月11日-15日放松限购政策频出的这一周，房地产指数上涨2.45%，同期沪深300上涨1.27%，房地产指数跑赢沪深300指数1.18个百分点。

龙头企业方面，万科[简介 最新动态]A7月份以来涨幅为12.81%，招商地产7月份以来上涨13.53%，保利地产7月份以来上涨了14.11%，金地集团7月份以来仅上涨了5.01%。

万科方面，1-6月，其累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，销售金额首次半年突破千亿，市场地位得到进一步巩固；招商地产2014年上半年净利润则同比下降30%至人民币18亿元，主要是结算较少、毛利率下滑及去年同期投资收益较多所致。

保利地产方面，其7月份累计仅获取项目2个，1-7月土地投资权益金额为163.4亿，较去年同期下降13.73%；金地集团方面，上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元，实现净利润1.6亿元，同比大幅下降49.9%，业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。

显然，房企仍然难以摆脱今年来的阴霾。

根据国家统计局统计，7月份，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。值得注意的是，目前价格环比下降仍没有带来销售量的回升，虽然多数限购城市放松了政策，但对销量的效果并不明显。

公开统计显示，已有31个城市正式或传言放松限购。有成交数据的城市中，13个城市限购放松后呈现先高后低的成交走势，只有杭州和佛山两个城市目前成交一路走高，其余城市放松限购后成交没有明显变化。

库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月，全国商品房销售面积为56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份扩大了1.6%；7月末，商品房待售面积为55230万平方米，比6月末增加了802万平方米。

销售乏力，房企的投资更是冷淡。理财周报记者了解到，7月底，十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的4成。8月上旬，20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。

再融资的魔咒

一边是销售乏力，一边是投资冷淡，房企至关重要的资金链也日益趋紧。

公开数据显示，2014年上半年，开发商的到位资金累计同比增速持续下滑。上半年房地产开发商资金来源58913亿元，同比增长3%，增速比2014年一季度回落3.6%。而据易居研究院统计，从资金结构来看，上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高于去年同期2.6%。

融资愈发困难，资金链趋紧宛如悬在房地产企业头上的达摩克利斯之剑。

8月21日，北京城建发布非公开发行股票公告，公告显示，截至2014年8月15日，北京城建非公开发行普通股500000000股，募集资金总额为39亿元，扣除各项发行费用7920万元，实际募集资金净额为38.21亿元。

北京城建的此次发行对象包括财通基金、易方达资产管理、宏源证券、国华人寿、北京城建集团、申万菱信基金、建信基金、浦银安盛基金等8个对象。

公告显示，本次发行后，公司净资产将大幅度增加，资产负债率相应下降，完成后，公司总资产将增加至417.15亿元元，增幅10.08%。北京城建方面表示，本次募集的资金将主要投入北京地区，共4个项目的开发。

值得注意的是，在今年上半年，北京城建就承受着资金链紧张的质疑。彼时，北京城建接连甩卖旗下资产。截止到3月31日，北京城建资产负债率为74.46%，净负债率为81.93%，低于行业平均水平。记者了解到，目前北京城建主营业务仍为房地产开发销售，这一项目上的收入达到90%以上。按照其公告显示，2013年第四季度末，房地产开发及销售这项的收入为73.9亿元，而这个项目的主营成本高达44亿元，成本比例为96.11%。

不论北京城建方面如何澄清，机构投资者对于北京城建的青睐愈来愈少。去年底，尚有86家机构持有北京城建，而今年来一路递减。截至二季度末，只有6家机构持有北京城建，占流通股比例由去年底的21.21%，降至9.16%。

另一家目前承受资金链煎熬的房企是国兴地产。

由于自有资金偏少，目前国兴地产可供开发和销售的楼盘实际仅有重庆国兴北岸[最新消息价格 户型 点评]江山一个项目。早在去年8月，其就公布了非公开发行股票预案，拟募集资金总额14.9亿元，其中10.5亿元用于国兴北岸江山东区开发，其余补充公司流动资金。

记者了解到，此前，其增发预案已上报证监会，目前正接受国土资源部的审核。

国兴地产上半年的业绩已经凸显公司紧张的资金链。上半年，国兴地产净利润为5000万元，增长幅度高达649%，业绩实现增长主要是因为重庆国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润，仍是去年销售的“滞后”反应。

半年报显示，上半年营业成本为1.97亿元，而去年同期仅为317万元，原因是重庆国兴公司交房面积增加，结转成本同比增加导致的。事实上，国兴地产目前只有一个项目，而今年工程项目款项又要大幅增加，其资金链面临不小压力。

近期，中天城投在资本市场的表现也引人注目。7月份以来，其已经上涨了50.86%，目前该房企土地储备超过2200万平方米，除南京外7.6万平米外，全部集中在贵阳。

这家贵州唯一一家房地产上市公司，也在筹备再融资的事宜。其6月发布的公告显示，拟非公开发行股票数量不超过40,847万股，募集资金总额不超过270,000万元。募集资金将用于：(1)贵阳国际金融中心一期商务区项目，(2)贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团(公租房组团)项目。

8月14日，中天城投收到了证监会批复，核准其非公开发行不超过42,789万股新股。

在再融资取得进展之下，是其成本的骤然增加。中天城投半年报显示，上半年实现营业收入50亿元，较上年同期增长94.74%，而在成本方面，今年上半年其房地产开发和经营的成本为33.9亿元，而去年同期仅为14.4亿元。

在接受理财周报记者采访时，一位房地产投融资人士表示，上述几家房企能够通过非公开发行股票实现再融资，已经是今年来少有的案例，“尤其是今年来楼价下跌、一些小房企资金链断裂的情况使得房企再融资难上加难，银行方面已经不可能，而房地产信托则受到了更加严格的监管，融资渠道越来少”。

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