今年不会出现房地产大规模的倒闭潮

沱之北

最近，一家小房地产公司——杭州金星房地产开发有限公司申请破产的消息引发了外界极大的关注，在中国宏观经济的表现扑朔迷离，宏观政策的走向引发诸多猜测的情况下，这家这称为本轮房地产调控以来首家申请破产房企的命运，再次牵动了市场的神经。

从目前媒体根披露的消息看，金星房地产公司的破产似乎早有先兆，无论是在房地产行业繁荣，还是严厉调控的时候，公司自身一直动荡，4年之中股权就5次转让，而其母公司浙江中江控股也因为负债累累已经申请破产保护。就此而言，金星地产的破产尽管是在房地产调控的关键时期，但其破产自身似乎并不具有某种普遍性，其负债引发的公司危机也并非完全由于行业自身的调控而引发。

但是，金星地产的破产，毕竟处于行业发展的敏感期，其破产究竟是房地产行业的一个特殊个案，还是房地产行业破产潮来临的第一块多米诺骨牌，是否会引发大规模的房地产企业的破产潮和兼并潮？而一旦破产潮出现，对于中国房地产市场的发展和房地产调控政策又会产生什么样的影响，这恐怕是目前大家最为关注的问题。

目前，中国房地产市场和房地产调控都处于非常微妙的时刻，尽管有3月底短期的回暖，但从数据看，整个房地产市场目前仍然处于寒冬是不争的事实。我想，如果没有对一季度主要宏观数据不佳的猜测，整个房地产进行真正的调整则会成为必然。从目前整个房地产市场的情况来看，居高不下的存货和资金链已经没有任何结束迹象的房地产调控政策已经成为时下影响很多开发商命运的三座大山：

其一，房地产企业的存货创历史新高。对于房地产企业的存货，很多研究机构都公布了自己的预测数据，从最近披露的上市公司的年报看， 88家房地产类上市公司中，87家在年报中披露了存货量，其中64家公司存货上升。87家公司合计存货量达到9772亿元。而消化这些库存的周期在4.5年左右，大大高于2010年的3.8年。在价格松动和市场的期待有一定距离的情况下，房地产企业消化库存的难度很大。

其二，房地产企业的资金链已经到了岌岌可危的时刻。同样是上市公司房地产企业，88家房地产企业累计负债超过1万亿元，其中地产龙头万科去年负债增长41.8%，负债超千亿元的有万科和保利两家。我还看到中国房地产测评中心近的研究数据，2011年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。如果再考虑到2011年房地产信托更是爆发性增长累计的6882亿元，今年房地产企业的资金紧张和融资难度已经到了极限。如果销售没有根本的回暖，一些实力不强的房地产企业倒闭破产则会成为必然。

特别是，目前尽管宏观数据的前景不是很明朗，但管理层似乎并没有放松政策的打算，退一步讲，即使出于稳增长的考虑对政策进行调整，但房地产政策大幅度调控的可能性并不大，限购等抑制投资投机的核心政策不会有太大的变化。而自主需求者面对高高在上的房价，即使有税收等政策的优惠，但并不具备购买力，如果房地产企业不愿意降价，唯一的可能就是整个行业的洗牌。事实上，从去年开始，资本投资房地产的热情明显降低。先是去年年底一些主业非为房地产的上市公司宣布退出房地产行业，出让其房地产股权。在行业前景黯淡的情况下，一些房地产公司也开始出让股权，从今年一季度的情况看，房地产股权成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比2011年一季度的23宗、50.6亿元，分别上涨65.2%、101.7%。

出让股权是一种洗牌，而破产倒闭也是一种洗牌。无论是出让股权，还是破产倒闭，对于任何一个行业的健康发展也是必需的。但是，我个人认为，尽管目前各种数据表明房地产行业面临很大的风险，但并非已经到了通过破产倒闭等进行行业整合的时候。中国的房地产在严厉的调控下，尽管在逐步的告别暴利，但这个行业的利润本身并不低。以万科为例，其房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，尽管如此，考虑到房地产行业很高的杠杆，这个利润本身还是相当高的。而且，事实上，大多数房地产公司在2011年的利润并不难看，在100多家发布了2011年年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。在利润比较高的情况下，谈整个行业的倒闭潮只是一种臆想。如果没有宏观数据的不确定，房地产企业早就开始采取降价策略了，过高的利润意味着降价的策略还没有穷尽。这也说明，调控政策还是应该继续坚持，千万不可松动，一旦松动，整个房地产调控将彻底毁于一旦。

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