【房产知识】“五一”前后，买房知识急“充电”之思想准备篇

豆包

导读

         无论市场是冷是暖，“五一”前后总归是房产商们和消费者都期待的时段。于是，看房、买房也会在这个时候掀起一个高潮。虽然前期我们也零零碎碎的给大家介绍了不少有关看房、买房的知识和注意事项等等，但大家都记住和掌握了吗？为了大家尽可能的省却一些麻烦，我们还是不厌其烦的再“婆婆妈妈”一次吧！

“五一”前后，买房知识急“充电”之思想准备篇

决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一个容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。因而，买房要谨慎，打算出发看房前要做好充分的准备，不单单是准备钱，还要确定买房目的、做好买房预算、学点买房常识。

无数遍地问自己：买房的目的是什么？

无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？

买房的资金准备——你准备用多少钱买房？

你为什么要买房？

虽然购买住房对每个买房者来说都是值得高兴的事情，但是购买住房对任何人来讲又都不是一件小事情，有些人可能需要穷其一生的积蓄才能实现这个愿望，还有些人甚至要为此背上多年的还贷包袱，除了经济方面外，想要买到自己满意的住房，也是一个非常艰难的过程（需要四处看房、砍价）。既然如此，为什么人们还要买房子呢？

误区：买房之前，很多买房者会憧憬拥有这样一套房子：低总价、区位好、小区品质高、交通便利、周边配套完善等等。但是，在真正挑选楼盘的过程中，大多时候却发现很难在这些因素中找到平衡，因为没有哪一个楼盘能做到十全十美，从而陷入了如何取舍这些买房因素的困惑中。

对于大多数买房者来说，买房的目的不外乎两个：自用或投资，其中自住又包括过渡性居住、改善性居住。自住者期望花最少的钱买到最合适的房子，而投资者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。我们将分别阐述过渡性居住、改善性居住和投资三类买房目的应优先考虑的买房因素有哪些。

★以过渡型房产居住为目的——过渡以价格为主

案例：将满28岁的年轻朋友小A，研究生毕业一直租房居住。小A工作已经四年，目前已经有了8万多的存款，月收入4000元左右，现在打算考虑买套房产结束长期的租房生活，并计划与女友结婚。

小A的买房现状在当今的年轻人中间十分普遍：工作时间不长，经济实力有限，首次置业，若一次性完成置业可能面临“买房增加生活负担”的风险。有专家指出，26-30岁人群从资金实力上来说，还未达到买房最佳年龄段，对未来收入预期不稳定，将导致由低龄化而引起的潜在信贷危机。小A这类首次置业的年轻人群应本着“买得起，还要住得起”的买房原则，将买房的目的定位在过渡性买房，未来随着经济状况的改善，分阶段多次完成置业。

既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型，“小户型、低总价”就成为小A优先考虑的因素，这类低总价房子带来的是“低首付、低月供”，同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。

在“小户型、低总价”的选择中，买房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘，便于再次置业的时候出租或出售，减少置业压力。

小知识：

业内通常认为：一居室面积在60平方米以内，二居室面积在70-80平方米之间，三居室面积在90平方米以内，符合以上面积的房屋才称得上是小户型。

★以改善型居住环境为目的——住家以环境舒适为主

案例：B先生在安家多年，小孩马上就要上中学了，又想把一直在外地的老人接到身边尽孝，现在居住的二居室就显得相对紧张了。B先生夫妇手里已有了一定的积蓄，想换套大房子。

这种买房者的经济实力比较稳定，家庭状况比较安定，房屋是家庭成员活动最主要的场所。对于长期生活在住所的家庭成员而言，“环境舒适”自然是最重要的需求。“环境舒适”是一个综合的概念，主要是方便生活，为了照顾老人和小孩，周边需要有医院、学校、超市等完善的配套设施，满足不同家庭成员的不同需求。同时，还要考虑面积、户型以及社区环境等，根据家庭成员数量决定房屋的居、室构成状况；考察房间内的设计是否有利于家庭组织社交活动，有利于促进家庭成员交流；考察房屋所在区域的环境是否适宜养身，生活气息是否良好，也就是所谓的“宜居”。

★以投资置业为目的——投资以区位和人气为主

案例：C先生自己开了一家公司，妻子是一家大外企的高级白领，家庭收入丰厚，除了拥有高档住宅、小车外，在银行还有一大笔储蓄。C先生瞄准房地产市场很久了，计划用富裕的自有资金投资房产，作为家庭理财的一个重要组成部分。

误区：以投资为目的的买房者，常常只选高档房、只挑大户型、只看城市中心，这种非理性的买房行为在房地产市场繁荣的时候很容易成功，一旦市场下行，投资失败的风险会大增。

投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足，这里好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心；未来发展规划决定了楼盘的增值空间多少，房屋价格将呈现“低开高走”现象，给投资者带来收益最大化。

如何做买房预算？

买房子要花钱，住房子要花钱，维护房子要花钱，银行按揭也要花钱，房屋的选择与家庭的收入状况和将来的收入水平关系很大，这笔资金的数额，决定了你在买房中的一切重要行为。10万元、30万元，还是50万元、上百万元，甚至更多，资金的多少，直接影响着你所购买的房屋，还影响到家庭在买房以后的生活标准，因此，必须在选房决策时有明确的财务预算。

★确定可支配投入

买房之前需要先计算，有多少钱买多大的房，而且既要买得起也要住得起，这需要评估自家财力。因此，制定买房预算的第一步是确定家庭为买房可以作出的安全投入。根据自己的经济能力来寻找相应的地段和楼盘，这比先找房子再算价钱明智得多。

首先，清算一下自己家的现有资金，包括存款、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等。

其次，考虑你的付款方式，一次付清还是分期付款。分期付款的话，考虑你所能支付的首付款，考虑你的借贷途径、数额和年限，进而考虑你所购买的房子的总价。计算时不能“满打满算”，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金和税费、供暖费、物业管理费以及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母的医疗费用等。

最后，还要考虑买房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、经营收入等。家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水、电、煤、电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻的两口子预备买房后“添丁加口”，一定不要忘了预留一大笔育婴的费用。

贷款买房的，应根据买房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。根据专家测算，买房还贷支出占家庭总收入的30％以下，才应该是安全的。如果家庭月收入5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。

买房需要掌握哪些法律知识？

在商品房买卖过程中，涉及诸多法律方面的问题，一旦处理不慎，就有可能发生法律纠纷，并给自己造成诸多麻烦，甚至是损失。所以，在买房之前，认真了解相应的可能涉及法律纠纷的问题，为自己将来能够拥有称心如意的住房打下良好的基础。那么，这些问题有哪些呢？

№1、商品房定金与订金的区别

定金是指买房人根据合同约定，预先付给房地产开发商一定数额的金钱，以作为合同履行的保证，也就是以债权担保的形式而存在的。在《商品房买卖合同》中，一旦约定了定金条款，如果出现违约行为，违约方就要承担与定金数额相等的赔偿责任。换句话说，如果定金的支付方（买房人）违约，就将丧失定金的所有权，定金归收取方（开发商）所有。如果收取定金的一方（开发商）违约，就应该双倍返还定金。这种以定金的方式来确保合同履行的方法就是定金罚则。有一点需要注意，房地产开发商只有在取得了房屋的合法销售证件后，才能收取买房人的定金。

作为消费者，买房前必须清楚开发商有无销售此处商品房的资质，有没有权力收取定金。如果开发商在不具备资质的条件下提前发售房产，买房人在认购时所交纳款项只能算是保留金，买房人可以随时选择退房，并全额拿回保留金。也就是说，如果买房人不想购买此房，即便收据上写的是定金，从法律角度上讲，开发商也应该退还买房人交的款项。

订金属于预付款的一部分，并不具备担保债权的作用，如果开发商违约（不签订合同），买房人将无法得到双倍的返还，而买房人违约的话，所交款项能够如数拿回。

№2、开发商销售证件的审查

有些开发商由于资金的原因，往往只交纳了一部分土地出让金，它所取得的国有土地使用证也只是临时的，所领取的商品房预售许可证也有一定的限制，通常只包括规划项目的部分楼号，有些只包括一栋楼的部分楼层。因此，买房人应当着重审查所要购买房屋是否在预售范围之内。千万不要认为开发商有预售许可证，所有的房产都属于合法销售。

本期我们从思想准备方面对买房目的、买房预算和买房的相关法律知识进行了分析和介绍，希望对各位购房者们有所帮助。

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豆包

误区：买房之前，很多买房者会憧憬拥有这样一套房子：低总价、区位好、小区品质高、交通便利、周边配套完善等等。但是，在真正挑选楼盘的过程中，大多时候却发现很难在这些因素中找到平衡，因为没有哪一个楼盘能做到十全十美，从而陷入了如何取舍这些买房因素的困惑中。